이영조 편집국장

2020년 4월 24일부터 비의무관리대상 공동주택도 입주민들이 원할 경우에 의무관리대상 공동주택으로 전환이 가능해지고 관리비 등도 공개된다.

의무관리대상 공동주택이 되면 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 주택관리사와 더불어 자치의결기구를 필수적으로 구성하여야 한다.

이렇게 되면 100세대 이상의 공동주택도 의무 단지로 전환이 확대되기 때문에 소규모 공동주택에 대한 관리가 보다 투명해지고 성인들의 장롱자격증의 하나라고 일컬어지는 주택관리사에 대한 수요도 늘어날 전망이다.

공동주택이란 건축물의 벽?복도?계단 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 주택을 지칭한다.

각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 만들어졌으며 종류와 범위에 따라 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등으로 구분되어 진다.

이러한 건축물 가운데 300세대 이상의 공동주택이나 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택, 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상의 공동주택이 의무관리대상 공동주택에 해당된다.

의무 단지로 전환하는 과정에 대해서는 입주민의 원할 경우라는 단서가 붙기 때문에 입주자대표회의의 결정 또는 입주민의 의사가 반영된 투표 등은 반드시 시행되어야 할것이다.

입주자대표회의는 말 그대로 아파트 등 공동주택 입주자 등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위해 구성되는 기관이다.

입주자대표회의의 권한은 공동주택관리법에서 정하고 있다. 관리비 승인, 공용시설물 관리, 이용료 부과, 주차장 운영, 엘리베이터 등 안전시설 관리, 장기수선계획에 따른 공용부분 보수 등에 관한 사항 등을 주로 의결한다.

입주자대표회의의 성격에 대해서 판례는 비법인사단으로 보고 있다. 완전히 독립된 능력이 주어지는 단체는 아니지만 아파트 관리에 한정해서는 소송 등 독립적인 권리, 의무가 주어지는 단체라는 의미로 해석된다.

관리주체는 자치관리단지에서는 자치기구의 대표, 위탁관리단지에서는 관리소장 등을 말한다.

관리주체는 입주자대표회의가 의결한 내용을 집행하는 기관이다. 국회가 법을 만들면 행정부가 그 법을 집행하듯이 입주자대표회의가 공동주택 관리에 관한 사항을 정하면 관리주체가 그 내용을 집행한다.

가장 중요한 부분 중 하나는 관리비의 징수 및 집행이라고 할 수 있다.

가끔씩은 단지마다 차이는 있지만 입주자대표회의와 관리소장 등이 권한에 대한 갈등으로 분쟁이 발생하기도 한다.

입주자대표회의가 관리소장의 업무를 부당하게 간섭하는 경우나 반대로 관리소장이 입주자대표회의의 지시를 이행하지 않을 때는 다음과 같은 조치를 취할 수도 있다.

먼저 관리소장이 입주자대표회의의 지시를 이행하지 않는 경우에는 추후 관리소장과 계약 갱신을 하지 않고 계약을 종결시키는 방법이 있다.

그러나 계약기간 중이라도 관리소장의 계약불이행을 이유로 관리소장을 해임할 수도 있다.

이럴 경우 관리소장이 부당해고라고 맞선다면 법원에 관리소장 또는 관리회사를 대상으로 관리행위를 중단하라는 내용의 본안청구 내지 가처분신청을 할 수도 있다.

반대로 입주자대표회의가 관리회사 또는 관리소장의 업무에 부당하게 간섭하는 경우는 공동주택관리법 제65조 규정에 따라 시장 등 지방자치단체의 장에게 부당간섭의 내용을 보고하고 사실 조사를 요청할 수도 있다.

위와 같은 경우가 발생한다면 관리소장과 입주자대표회의는 적대적인 관계에 놓이게 될 것으로 관리업무가 빡빡해질 수도 있다.

국토교통부는 공동주택관리법 개정(‘19.4.23. 공포)에 따라 하위법령에 위임된 사항을 구체화하고, 국민생활 불편 문제가 제기되어 온 사항을 중심으로 개선 방안을 마련하여?공동주택관리법시행령·시행규칙?개정안을 지난 7월에 입법예고한 바 있다.

이 개정안에 따라 앞으로 100세대 이상의 중소규모 공동주택도 관리비 등이 공개되고 세대분리형 공동주택으로의 변경도 보다 용이하게 된다면 안양지역에 있는 소규모 공동주택도 관리비 집행이 투명해지고 입주민 등의 편의도 증진될 것이다